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深圳房地产上半年成绩单剖析:住房、写字楼、购物中心行情如何?

作者:匿名  来源:资深拆迁律师网  日期:2020-07-04

原标题:深圳房地产上半年成绩单剖析:住房、写字楼、购物中心行情如何?

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咻的一下2020年已消逝过半,不过口罩仍是我们朝夕相处的老友,疫情对各行各业带来冲击也带给机遇。上半年深圳楼市“有点整天”:既有楼市冰冻、成交腰斩,又有抬价、贷款炒房等词轮番出现。那么深圳房地产市场上半年交出了怎样的成绩单?新房、二手房、写字楼、商业究竟行情如何?6月30日,房地产服务商戴德梁行率先对深圳房地产市场展开年中总结,多项数据表明,疫情之下深圳房市遭遇冲击明显,但展现出出的韧性也同样显著。

  • 一二手楼市

疫情冲击大 成交却更多

回顾数月前的疫情相当严重期,楼市冰冻仍历历在目:本来常年无休的售楼处、中介地铺被迫打烊,封锁的小区内再无中介小哥运球的身影,等候施工的工地、因外地工人无法及时返深,工程进度普遍推迟1-2个月……根据深圳中原方面的数据,2月深圳新房成交套数环比下降70.5%,成交价面积环比下滑42.5%,二手房成交价套数环比暴跌77.8%,创2012年3月以来的新低。

延续去年下半年市场热度?

但随着后续城市逐步解冻,深圳楼市成交也迅速恢复,成绩甚至“碾轧”去年同期。戴德梁行统计资料表明,1-5月深圳新房及二手住宅的成交量累计超过406.1万平方米,较上年同期减少了17%,这里面尤其是二手房夹住明显:期内成交283万㎡,同比增加35.7%。戴德梁行研究院副院长张晓端认为,由于新房的供应严重不足,导致需求转移至二手市场,并且以持续的高成交量保持了市场热度。

不过其也认为,3月份后快速活跃的成交并无法非常简单归结疫后市场的新一轮展现出,而更像是对去年下半年市场热度的延续。“前五个月去除2月份指标的新房及二手房合计月均成交面积为95.77万㎡,与2019年下半年基本持平。”戴德梁行方面表示。

先前有望减轻供需矛盾

众所周知的是,自去年下半年双区政策公布以来,深圳楼市、尤其是二手楼市一直成交价充沛、量价齐升。根据南都记者此前对国家统计局数据梳理,从去年7月起,深圳二手住宅价格便一直连月环比快速增长至今。今年3月以来,环比涨幅进一步拉大,数月均维持在1.6%-1.7%左右。

尽管戴德梁行目前仅统计了1-5月的数据,但若再加6月份的数据,深圳楼市上半年成绩单还将更加“引人注目”。截至6月底,6月份深圳二手住宅成交套数为10594套,环比上升23.9%,深圳中原研究中心认为,6月为深圳自2016年4月以来首个成交价套数斩万的月份,深圳1-6月二手住宅成交44000套,相等于去年全年的57%。

但是,楼市成绩单引人注目并非众望所归。避免楼市短路、尤其避免价格的快速下跌,亦是维持整体经济安全运营的重要方面,于深圳而言,在三令五申“房住不炒”、“三大位”的目标下,亟待解决的问题是尽可能保持市场活跃度的同时为价格的增长减速。

作为反制,有关部门正努力在供应端有所作为,上半年大量的涉宅用地转让、七成以上的保障型住房配比、下半年计划供应量约约382万平方米、批售节奏的加快等种种信号,都意味著先前未来将会缓解供需矛盾。

稳经济和资产配置需要

数位专家对后市南北的观点则较为谨慎。张晓端认为,下半年控价项目的集中于供应也一定程度入手价格上涨的预期,但需求在新房供应的刺激下难现衰退,当前经济形势下住房作为附着教育等稀缺资源且相对平稳的投资标的,仍将招揽市场资金,市场热度还将延续。深圳中原董事总经理郑叔伦也撰文回应,投资客将钱放入保值能力强劲的房地产中是资金配备需要。稳经济和资产配备必须两股力量承托着房地产平稳。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉此前接受南都记者采访时回应,房价尤其是二手房价的后续走势,还取决于二手房指导价政策能否很快成熟期。“二手房指导价能起到一个锚定片区房价的作用,二手房价格锚定后,新房价格也会围绕这个标准而不敢胡乱定价。”

  • 写字楼市场

业主整天谈价 租客整天换租

深圳写字楼空置率居高不下是老生常谈。需要指出的是,一是深圳招商市场实质仍维持着较高的吸纳水平,需求量仍在逐年走高;二是空置率高的影响是双面的,它不利于业主但利于租客,意味着更多的议价空间和优惠策略。因而,空置率低带来了市场去化压力,但并不至于“谈虎色变”。

供给推升而非市场需求上升

那么,2020年上半年的深圳写字楼市场又有何新变化?首先是空置率的进一步上升。戴德梁行获取的数据显示,上半年,深圳甲级写字楼存量减少至596.4万平方米。新增供应拉高了空置率,使其较2019年末上涨约3.39个百分点至25.43%——目前,这一水平正处于四个一线城市之首,其余三城分别为:上海20.9%、北京16.2%、广州6.7%。

和以往一样,空置率走高的原因在于供给推升而非市场需求上升。戴德梁行的监测数据表明,上半年深圳甲级写字楼累计招揽量约14万平方米,已超过2019年全年。据其分析,尽管不受疫情影响,深圳甲级写字楼市场在春节后陷于停滞状态,但随着疫情逐步获得掌控,出租活动于二季度逐渐恢复,且大面积的出租交易颇为活跃。

出租价格及策略的调整

期内的市场需求展现出之所以优于行业预期,背后因素诸多,疫情造成较长的预租期蓄客、疫情后出租市场需求的集中释放等,但更最重要的是出租价格及策略的调整——疫情后整体经济环境不容乐观,可意识到的高供应压力也巩固业主对后市的信心,业主通过给予一定的装补或缩短免租期等方式更有客户,更多物业特别是新项目业主还采取了以价换量的揽客方式。

这些措施也造成深圳甲级写字楼目前租金普降。戴德梁行统计资料,全市甲级写字楼租金上半年降幅超过8.1%,年中平均租金水平为每月每平方米222.91元,较高峰时期累计下调幅度已达19.4%。对比其他一线城市来看,深圳目前甲级写字楼空置率虽然位居首位,但租金水平位列第三位,仅高于广州。

对于发展向好企业意味着换租窗口期

对于发展向好的企业而言,这一阶段意味着换租窗口期。戴德梁行监测找到,不少企业变更办公环境的同时也为未来业务发展扩展办公空间:来自科技及传统金融行业多见大面积出租成交价,市场需求展现出最为活跃;以律师事务所及会计师事务所为代表的专业服务类也延续了一定的活跃度;线上娱乐、线上即时配送、医疗健康等逆疫情行业亦展现出亮眼。

至于后市,今年下半年还将有约77万平方米的新项目计划入市,戴德梁行大中华区副总裁、华南区董事总经理程家龙对此分析,租金的带去一定程度上性刺激了办公出租需求于上半年提早获释,宏观环境及经济面未来将会恢复,下半年租赁市场需求活跃度将逐渐提高,全市甲级写字楼租金将趋于稳定。

  • 商业项目

购物中心做直播搞活动,还是开放式街区更香?

一场疫情被打乱了2020年购物中心的营销节奏,长约几个月的停摆,让人们陷入对于“什么样的购物中心不具备更强抗压能力”的思维。

茶饮咖啡、特色餐饮基本恢复

根据戴德梁行数据,原计划2020年入市的项目广泛推迟半年至1年开业,2020年计划新增供应环比下降11.5%,预计要恢复正常运营并且步入新的高峰,要到2021年。而从营业指数及客流指数来看,全市购物中心一季度营业指数和客流指数急速下跌,分别为50.1%和10.6%,二季度基本恢复正常,营业指数89.7%,客流指数90.7%。

第一季度,作为购物中心的主力业态,餐饮业的日子在疫情期间非常折磨。根据戴德梁行数据表明,今年餐饮以及零售丢弃铺相当严重。戴德梁行华南区商业地产部主管及董事宋洁认为,疫情是催化剂,如果品牌运营能力、拓展计划以及单铺盈利水平等综合能力够强劲,能够“迎战”。很快,在第二季度,一些受疫情影响严重的茶饮咖啡、特色餐饮等也完全恢复至80%以上,甚至部分品牌营业额同比小幅增长,实现“强势逆袭”。

购物中心与直播的融合仍需优化

在疫情最为严重的时期,购物中心客流冷清,当时如深圳湾万象城、深圳万象天地、益田假日广场,还包括卓越系旗下等购物中心都纷纷加入直播行列,对于彩妆护肤、服装零售等品类,邀请总裁或者明星店员展开直播,沦为当时市府的策略之一。根据戴德梁行监测数据,直播消费平均值决策速度4.75分钟,远高于线下购物决策速度720分钟。在疫情期间的购物中心纷纷并转战线上直播,应对营业额、客流下降的情况,开通直播量占比达三成。曾参予深圳购物中心多场直播的自媒体人“无聊女王”回应:“疫情直接加快了直播形式在购物中心的应用于,不过目前仍正处于优化阶段。未来购物中心与直播的融合应该是自有直播间+邀KOL,以混合双打模式方向进行之后探寻。”

5月,“唤醒咖啡节”在卓悦中心上演,开启了疫情防控期首个购物中心大型的落地活动,而地点选在了购物中心的广场位置,“露天”、“空间大”,“人流密度较低”几个关键词成为人们克服心理恐惧,迈入线下消费生活的第一步。6月,卓悦INTOWN“不止微醺节”、天虹龙华购物中心的“甜品研究所”以及购物中心发售林林总总的各类“市集”,无不显示着消费热情在复苏。购物中心活动策划人黄婷表示:“眼下,购物中心客流量基本恢复95%,人们的情绪已逐步稳定,大家对实体消费的热情很高。从‘好比微醺节’、‘甜品研究所’等活动看得出来,人们热情甚至近超强之前。”

不具备开放式特征的商业综合体更受欢迎

6月24日,华侨城与招商蛇口合力打造的商业综合体红山六九七九商业中心开业,整个商业中心采用全开放式街区,红山六九七九完全退出“盒子”形式,让人们完全在开放式街区内享用购物体验。归根结底,传统的购物中心本来就面临着空间封闭与消费体验升级之间的矛盾,在此次疫情影响之下,不具备开放式特征、享有户外空间和自然融合性强的商业综合体似乎更受欢迎。

无独有偶,在年中即将开业的欢乐港湾,也同样摒弃了传统商业模式,将购物中心与自然景观相结合,形成新的亲海体验式的街区商业。未来,商业要怎么玩游戏,环绕着“开放式”、“自然”、“绿色”、“健康”这几个关键词总没错,如果可以有更对外开放包容形态,支撑更多公共文化和生活娱乐的平台职能,将更具核心竞争力。

专责:南都记者 王鹏钧

采写:南都记者 王鹏钧 徐异菲http://www.sohu.com/a/405414459_161795返回搜狐,查看更多

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