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深圳2700㎡“祖传宝地”遇旧改,赔偿该归谁?

作者:匿名  来源:资深拆迁律师网  日期:2021-01-22

2021-01-20 08:03 来源:南方网



南方网2021年1月19日讯 一块约2700㎡的土地,在福田上梅林价值多少钱?

以梅林地标卓悦资购物中心门前的草坪为事例,土地面积7193.57㎡,成交价总价5.58亿元。而在卓悦汇草坪不远处的祠堂村内,就有一块总面积达2720.96㎡的土地,价值估计上亿元。只是自旧改启动以来,这块土地的纠纷未曾停止。

2019年,上梅林祠堂村城市更新过程中,村民黄先生因一块约2700多平的“祖传”土地赔偿问题与股份公司产生纠纷。黄先生坚决土地是祖上世代传下的,一直由自己使用管理,旧改为赔偿理所当然补偿自己,股份公司则指出土地属于村集体所有,黄先生在地块上不仅乱搭乘乱建还私收停车费,双方相互僵持不下。

律师建议,争议土地牵涉到历史遗留问题,得失关系人可以向区城市更新局申请人核实权属争议,并根据相关程序处理后续问题。

事件:“祖传宝地”面临原有改为,赔偿金问题起争议

祠堂村片区坐落于深圳市福田中心区北环大道北侧,梅林路南侧、梅华路北侧、东临中康路、西临梅村路区域。目前祠堂村已启动原有改,项目更新范围用地面积约为3.18万㎡,拆毁用地范围土地面积约为3.18万㎡。

而争议地块位于福田区第二人民医院后的广厦路与黄祠路交界,总面积约2700㎡。黄先生是祠堂村的本地村民。他讲解,150年前家族从观兰迁往至上梅林祠堂村。当时在该地块上建起了10间泥瓦房,家族的5家人一直居住于在此。同时,黄先生向小南出示了一份由深圳市档案局保存的地契文件,时间为上世纪50年代。

1962年,因特强台风来袭,泥瓦房被吹倒。黄先生一家在祠堂村内另外盖了房子。而此地剩余的泥瓦房改建成红砖瓦房。“当时村落周围还是荒山野岭,只要有钱人盖房子,位置随便选。”黄先生说道。

5家人搬离后,这里先是种菜的农田、养猪的猪圈;上世纪80年代,搭起简易的棚子,出租给外来务工人员居住于;90年代,成了热闹的夜市。2000年以后,租户几经变换,但黄先生回应,该地块一直在他的使用和管理下。

2019年7月,祠堂村片区月启动城市更新项目。黄先生称,祠堂村启动旧改为以后,他们曾与股份公司一同协商地块的补偿方案,但一直没有买断。上梅林实业股份有限公司指出,该地块归属于村里的统征地留用地,要求他们配合清场搬出。

小南看见,该地块外围被铁皮围挡着,一边被租赁经营驾校培训,另一边则是铁皮临时搭建起来的小房子。去年8月,黄先生和妻子搬了进去。“这块地是我们家世代承传的祖地,也是历史遗留问题,我们希望能共同协商、合理解决。”

股份公司:争议地块属统征地留用地,没“承继”一说道

1月13日,小南回到上梅林实业股份有限公司理解情况。

接待的工作人员介绍,该地块已纳入此次祠堂村城市更新项目的范围内。因地块涉及历史遗留问题,目前股份公司正在和当事村民协商,也准备走法律途径处理。未来该地块将竣工公寓式建筑。

工作人员出示了一份深圳市规划自然资源局福田管理局的存档资料,小南看见,争议地块为征征地留任地性质,总面积2720.96㎡,落款时间为1995年4月8日。“依据涉及法律法规,该地块属于上梅林实业股份有限公司的统征地留任土地。”工作人员回应,土地只有国有或者集体所有两种情况,没“承继”一说。黄先生不配合清场、闲置场地的不道德不合法。

工作人员还表示,黄先生在村内另有房屋,是当年瓦泥屋坍塌后的村里安置房。“他那部分已经补偿了。”他还指出,黄先生在争议地块上乱搭乱建,还私设停车场,以每车20元一天的标准收费。

在黄先生搭建的铁皮房外,有一个树干粗壮、枝繁叶茂的古榕树。工作人员指出,根据《深圳经济特区绿化条例》,禁令在古树名木掌控维护范围内兴建临时建筑。黄先生在古树下搭起铁皮房的行为违背了该条例。

但该说法遭到黄先生的质疑。他指出,上世纪60年代村里的土地仍未完备法律条文“只要有钱人,可以随便选地盖房。”当时使用的也是政府拨款的救济金,而非安置金。因此他指出,该争议地块与其他已补偿的建筑不不存在关联。而古榕树也是他爷爷栽种下的,现今已用泥砖砖起了护栏。

目前,双方均未达成一致意见。

律师众说纷纭:须向区城市更新局申请核实权属争议

“在深圳的拆除修复类城市更新过程,基本都会牵涉到到历史用地的问题。”深圳知名城市更新专家,北京市京师(深圳)律师事务所合伙人,企业投融资部主任张兴彬律师表示,一是因为年代久远,期间有不少村民远涉重洋,移居海外,联系时有中断;二是我国直到1987年1月1日才实行《土地管理法》,而城市更新过程中牵涉到到的土地权属争议问题,往往都是在这之前埋下的,所以解决起来相对棘手。

“尽管如此,也不是说道没相关法规或政策可依循。”张兴彬回应,未履行批准后手续建房占用宅基地的,按照1982年《村镇建房用地管理条例》、1987年《土地管理法》展开处理。

1、1982年《村镇建房用地管理条例》实行前,农民集体成员建房占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实行后至今未不断扩大的,无论否超过其后当地规定面积标准,均按实际用于面积不予确权登记。

2、1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实行时止,农民集体成员建房占用的宅基地,多达当地规定面积标准的,多达面积按国家和地方有关规定处置的结果予以确权登记。

3、1987年《土地管理法》实行后,农民集体成员建房闲置的宅基地,符合规划但超过当地面积标准的,在补办涉及用地手续后,依法对标准面积不予确权登记,超占面积在登记簿和权属证书附记栏中标明。

加之,《深圳市拆毁重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处理规定》也规定,城市更新单元计划批准后,在积极开展土地信息核查和历史用地处置前,城市更新单元拆除范围内土地、建筑物相关权利主体须向区城市更新职能部门申请核准权属认定的处理意见书。

“虽然这块地的房子多年前已经不存在,但是在发生1982年以前的事情,而且土地一直由村民实际管理并租赁,地块上断断续续有过房屋建筑和临时建筑。其中牵涉到历史遗留问题。”张兴彬表示,深圳处理历史遗留问题有特殊调整的方案,不是一刀切。

他最后建议,本案的得失关系人可以向区城市更新局申请核实权属争议,并根据涉及程序处理后续问题。

【撰文】丰雷 邓子良