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70年土地使用权到期后自动续期按法律规定办理缴纳或减免-「嘉兴房产超市」

作者:匿名  来源:资深拆迁律师网  日期:2020-05-30

[导读] 今年“两会”,最不受注目的当属《中华人民共和国民法典草案》的审查会。作为新中国第一部《民法典》,通过后将影响到我们每一个人的生老病死和衣食住行。

    今年“两会”,最受注目的当属《中华人民共和国民法典草案》的审查会。作为新中国第一部《民法典》,通过后将影响到我们每一个人的生老病死和衣食住行。


  《民法典草案》一共1260条,超过10万字,一共分成7编,依次为总则编、物权编成、合约编成、人格权编成、婚姻家庭编、继承编和侵权责任编成以及附则。


  房产是我们中国千家万户最贵重的财产了,本次《民法典草案》对我们的房产交易、出租、抵押、居住、物业管理都带来哪些方面的改变呢?


  为此,21世纪经济报导记者采访了北京中兴律师事务所高级合伙人王芳律师。


  王芳律师在担任全国律协民委不会婚姻家庭法论坛主任期间,曾多次参与民法典的立法修法工作。在长达5年的时间里面,王芳律师还组织了行业里的全国杰出的律师在一起开会民法典修改专题研讨会,并且还将修改意见汇聚成书面文字形成报告,通过全国律协提交给全国人大法工委。


  王方律师指出,《民法典草案》中,涉及到房产的,有五大方面的问题有一点我们注目:


  住宅70年土地使用权到期怎么办?


  我们现在所住的商品住宅,楼下的土地使用权一般的期限是70年,这70年的土地使用权到期怎么办?


  《民法典草案》在物权编成在第359条做出了明确的规定:“住宅建设用地使用权期限期满的,自动续期,续期费用的交纳或者减免,依照法律行政法规的规定办理。”王芳律师回应,虽然我们出售房子的时候,我们的土地使用权是70年,但是到期以后大家不必惊慌,将自动的续期;但是这条款的后面还有半句话大家要注意,续期的时候有可能是要交费的,这个交费是按照什么标准递,届时不会会展开减免?这次新的民法典中说道,将依照法律行政法规的规定自行实施政策。


  王方律师提示到,这一条新规就意味著我们再买房子的时候就要很小心了,要特别注目一下准备买的房子只剩的土地使用权还有多久。比如,有的楼盘在卖房子的时候,虽说房子是新房子,但房子下面土地的使用权已经过了15年,那么这种房子在购买的时候,它的价格就应当更较低一些,因为将来土地70年用于期满了之后,我们可能会面对着补交费用的问题。


  已原作抵押的房子还能卖吗?


  王芳律师从事私人财富管理法律服务,许多高净值客户必须融资借贷或是别人向自己还债,当双方融资时以房产原作抵押是常事。依据杨家的《物权法》,如果把房子抵押出去以后,原则上被抵押的房子自己是无法再转让的了,因为要保护债主利益。


  可是《民法典草案》在物权编第406条做了重要变动,它的规定是:“抵押期间抵押人可以出让抵押财产,当事人另有誓约的,按照其约定抵押财产转让的抵押权不不受影响。抵押人出让抵押财产的,应当及时通报抵押权人,抵押权人能够证明抵押财产转让有可能伤害抵押权的,可以催促抵押人将转让所得的价款,向抵押权人提早清偿债务或者提存,出让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,严重不足部分由债务人清偿。”


  王芳律师解释称,“这意味著房子即使设定了抵押,抵押人仍然可以卖房子,不影响房产的交易流转,卖房子不必须获得抵押权人同意,只需要通知他即可。抵押权人有证据指出未来债权有风险的情况下,可以拒绝抵押人在转让房子以后,把出让的钱优先清偿他的债务”。


  出租人和承租人


  是否拥有房产交易优先权?


  在《民法典草案》726条规定:“出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人拥有以同等条件优先购买的权利,但是房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人遵守通知义务后,承租人在15日内未明确回应购买的,视作承租人放弃优先购买权。”


  王芳律师表示,我们租出去的房子,如果想买了,法律规定,你一定要在买之前先告诉他承租人,问承租人你有没有兴趣来买这套房子,同等的条件下,承租人是有优先购买权的。如果我们已经回答了承租人卖不卖,承租人在15天之内没具体表示要买的话,那就视为了他退出这个权利,此时这个房子就可以卖给其他人了。


  王芳律师特别提醒,这次民法典修法又做到了一个新的调整,给了房主一个特殊的权利——如果房子是卖给房屋其他共有人或者房主的近亲属,这两种情况就不需要给承租人优先购买权。


  卖房或租房过程中


  中介被“跳单”怎么处理?


  我们在交易房子或者出租房子的时候,有可能都需要找中介机构提供服务,但是现实中就有些人,不想递中介费,他们在接受中介服务之后,先认识买家或者卖家,然后想尽方法私下联系上对方,追赶中介私下签定交易或者租房合同的行为。在行业内也称为“跳单”行为。


  没想到《民法典草案》中,对“跳单”不道德也做到了规定。在第965条做了一个规定:“委托人在拒绝接受中介人的服务后,利用中介人获取的交易机会或者媒介服务,绕过中介人只必要议定合同的,应该向中介人缴纳报酬。”换句话说,如果委托了中介机构,利用他们提供的信息源,认识了买家、卖家或承租人,事后议定了合约成交价的,还得把中介费给人顶替。


  王芳律师指出,这条规定传达了两个信息:


  一是我们买卖房子和出租打算找中介,在委托之前就要慎重,要明白这中介费是一定要付的;


  二是对整个中介行业来说是一个不利的保护和促进,不会让这个行业更加的规范化发展。


  居住权究竟是什么?


  在民法典中,还有一个很不受关注的话题就是房屋的“居住权”。


  这个居住权制度在《民法典草案》的366条和368条、369条都做了涉及规定。按照366条规定:“居住权人有权按照合约誓约,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以符合生活居住的必须。”第368条规定:“居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外,设立居住权的应当向登记机构申请居住权登记,居住权自登记时成立。”


  王芳律师回应,在平常做到业务的时候会遇到限于情形,比如说——夫妻双方再婚时约定家中一套房归男方所有,女方目前没有其他住房,需要两年的周转时间,双方在离婚协议当中就可以誓约,虽然房屋产权归男方所有,但是可以给女方一个两年期的居住权,这两年的居住是女方的权利,而且她不必须向男方收费。


  王芳律师指出,家庭的成员之间或者商业合作伙伴之间常常会有居住权的这种情形。这次我们民法典新设了居住权,让房产的居住权和所有权相分离,实现更高效更合理的利用房产这样的贵重资产。(来源:21世纪经济报道)