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“住改非”房屋的拆迁补偿问题怎么解决?按照什么标准呢?

作者:匿名  来源:资深拆迁律师网  日期:2020-07-27

有这样一类类似的房屋,它们利用楼层低、临街,或者地理位置等优势,将住宅改成商铺进行经营。一段时间后,在房屋拆迁的时候就面临一个问题,房子究竟是按照房本上登记的住宅用途的标准,简单展开补偿呢?还是按照营业执照,以经营性用房额外给予经营损失补偿呢?这就是拆迁中关于“住改非“(俗称住改商)的补偿难题。

“寄居改非“在满足特定条件时可以多拿补偿,这里首先展开一次严苛的界定:"本是住宅性质的房屋,在没有更改房屋用途的情况下,将住宅房屋用作商用"。这种情况下遇到拆迁是应当包括经营损失补偿,北京京康律师事务所主任史西宁律师以最高院案例进行介绍。

案情概述

贾晓家是家住蒙古某市的居民,注册在其下的房屋包括3处住宅和一处自建房,这些房屋都是临街而建,共计114.9平方米。除了自建房都有国有土地使用权证,办证时间为2001年,使用权取得方式为国有划拨。

2010年开始,贾女士将这几处房屋改成了商铺,分别进了一家小吃店和面店,也办理了合法的个体工商营业执照和税务登记证。

2015年2月16日,区政府公布了牵涉到当地旧城改造项目的《房屋征税决定公告》。贾女士的四间房均被划归了征税范围。因不满4000元每平方米的补偿标准,贾女士与征税中心多次协商未果后,便不再与征收中心联系,拆迁补偿协议的签定也一拖再拖。

首先是房屋征税中心通过摇号选定了房屋评估机构,对四间房进行了又一次评估,确认评估单价为3100元每平米,因为去找将近贾女士,通过公证的方式将评估结果不予公告。

久拖不决征税中心比贾女士更生气,然后做出了征税补偿要求,然后以《某地国有土地上房屋征收与补偿项目征收补偿公告》再次送达给贾女士,最终定案以4000每平米的标准补偿。贾女士要么自由选择各项补偿共计191781元的货币补偿,要么补交差价128255元自由选择一套移位房。

谈崩后贾女士在法定期限内向人民法院控告确认补偿要求违法,经过一审二审均败诉。

在申请人合议庭后,为缺失原生效裁决的错误,最高院裁决法院了贾女士的再审催促。

裁判节录

最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行齐3677号

最高院指出:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定:”为了公共利益的必须,征收国有土地上单位、个人的房屋,应该对被征收房屋所有权人(以下称之为被征税人)给予公平补偿。”因此,在为公共利益需要征税房屋时,应充分保障被征收房屋所有权人的合法权益。在城市房屋征税过程中,尤其要留意合法合情合理的解决其中久拖不决的遗留问题。国办发清电(2003)42号《国务院办公厅关于严肃做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(以下全称42号文)在第四部分“完备涉及政策措施,妥善解决遗留问题”中载明:“各地要本着实事求是的原则,采行积极有效地的措施,贯彻解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对征地范围内产权性质为住宅,但已依法获得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给与必要补偿。”42号文确认了解决城市房屋征地中久拖不决遗留问题的基本原则,即对待遗留问题,不能一刀切,完全按照产权性质不给予住改商房屋有关经营方面的任何补偿。

最重要警告

史律师在这里要警告大家。虽然国务院在《紧急通知》中对“寄居改非“房屋的拆迁补偿问题明确回应要”视经营情况适当补偿“,但这个阐释相对模糊不清。实践中”寄居改非“的补偿标准主要还是依照各地方制定的征地办法、补偿规范、移往公告等规范文件。所以如果自己住宅符合”寄居改非“的事实,一定要注意关注地方公布的补偿标准公告。保证自己对标准的知情,及时发现问题才好及时解决问题。

另外,“寄居改非“的被拆迁人要留意保存好完税凭证,工商登记证件等有关可以证明合法经营的证据,还有营业设备翻新价值、经营收入情况、无形资产等有关证明经营损失的证据。证据越多越充份,在咨询专业拆迁律师的时会更精彩,律师也能更有效率的谈出低补偿。